Resulta frecuente tener ciertos conflictos con los vecinos derivados de ruidos, humos, olores, actividades molestas y otros.
Al vivir en inmuebles colindantes se producen inmisiones permanentes desde las fincas próximas, y hay que establecer un complicado equilibrio entre las relaciones de exclusión (derecho a impedir que nos afecten las actividades de los vecinos) y las obligaciones de tolerancia recíproca (ciertas inmisiones, o cierto grado de ellas, resultan inevitables) entre los titulares de cualquier derecho de uso y disfrute de inmuebles vecinos.
Se trata del muy complicado problema de la regulación de las relaciones de vecindad.
La regla general viene determinada por la doctrina recogida en la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 2.007 que afirma que no se puede perturbar “la convivencia que es usual y corriente en las relaciones de vecindad”.
Esto se traduce en que no se está autorizado a realizar en su propia casa aquellos actos que den lugar en la propiedad del vecino a una emisión de imponderables (humos, gases, olores, ruidos, calor, luz, etc.) perturbadora, que sea superior a lo tolerable, habida cuenta de los reglamentos, usos y, esencialmente, de las circunstancias del caso.
En la exposición de motivos de la Ley de Propiedad Horizontal ya se dice que hay que procurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno.
¿Qué medidas tenemos a nuestro alcance cuando tenemos un vecino molesto?
El Código Civil pone a disposición del perjudicado el artículo 1908 que establece la obligación de indemnizar por los perjuicios causados en el abuso de las relaciones de vecindad.
Además la normativa administrativa, del ayuntamiento o de la comunidad autónoma, fija una serie de límites a las inmisiones. Se establecen niveles de ruidos según horas, o la prohibición de ejercer determinadas actividades en pisos o locales.
Y por último la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 7.2 dispone de un mecanismo de actuación de la comunidad de propietarios frente al vecino molesto, incluso aunque solamente moleste a otro vecino. Esta regulación conlleva un medio para requerir el cese de la actividad, reclamar una indemnización, e incluso privar temporalmente del uso de la vivienda al propietario molesto, o resolver el contrato de arrendamiento frente al inquilino molesto, si tal fuera el caso.
Por lo tanto el propietario o inquilino afectado por las actividades molestas, nocivas, insalubres o ilícitas realizadas por otro vecino (propietario o inquilino) puede tomar las siguientes medidas:
- Denunciar ante la policía local que vendrá a comprobar la situación y puede imponer multas y ordenar el cese de actividades si se incumplen las normas administrativas.
- Demandar ante el juez, por un procedimiento civil, solicitando el cese de la actividad y una indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Resulta complicado obtener cualquier indemnización pues hay que demostrar que el daño conlleva un perjuicio económico cuantificable económicamente, pues en daños morales no tenemos una jurisprudencia “generosa” read review.
- Si vivimos en una finca en régimen de propiedad horizontal (edificio de pisos) cabe accionar conforme a la regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, que consiste en:
Primero poner el tema en conocimiento del presidente que deberá enviar un requerimiento solicitando el cese de la actividad. Si el presidente no quiere enviar el requerimiento, o resulta ser el propio vecino molesto, el asunto deberá resolverse en junta. Si el vecino molesto es arrendatario del piso, resulta conveniente enviar el requerimiento tanto al arrendatario como al propietario del inmueble.
Dicho requerimiento habrá de remitirse por burofax.
En segundo lugar, y si no se ha logrado el cese de la actividad que provocó la queja, hay que convocar junta de propietarios, en la que se debe aprobar autorización para proceder a ejercitar demanda contra el propietario o arrendatario en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, solicitando el cese de la actividad, la indemnización económica que corresponda y la privación de uso del inmueble durante un plazo o resolución del contrato de arrendamiento, según se trate de que el vecino molesto sea propietario o inquilino.
Este acuerdo ha de alcanzarse por mayoría simple.
Por último, se presentará la demanda con abogado y procurador, demandando al dueño si el vecino molesto es propietario, o al dueño y al arrendatario si el vecino molesto fuera arrendatario. Es aconsejable solicitar como medida cautelar la orden de cese de la actividad molesta.
